商業施設・テナント店舗の給排水設備設計ガイド｜新規出店・入替工事の実務ポイント

テナント商業施設の給排水設備に求められる共通要件

商業施設やテナント店舗は、住宅とは異なる使われ方が想定されます。多数の来店者や従業員が出入りし、営業時間に集中した水使用が生じるため、給排水設備の計画には住宅以上の配慮が必要になります。

既存のビルにテナントとして入居する場合や、新規出店時の改装工事では、次のようなポイントが生じます。

• 既存ビルの給水引込管や配管の容量が、新しい業種の需要に対応できるか確認が必須
• 営業時間中の断水工事を避けるため、施工段階での給水管・排水管の系統分離や迂回配管が必要になりやすい
• テナント退去時の原状回復で、配管の撤去・復旧する範囲と費用を事前に明確にしておく必要がある
• 今後の業種変更や拡張を想定した設計にしておくと、長期的なコスト削減につながる

本記事では、商業施設・テナント店舗の給排水工事で確認すべき実務ポイントを整理します。

新規出店・テナント入替時の給排水設備確認チェックリスト

既存ビルの給水系統の確認

既存のビルで新規テナントとしての営業を始める際、最初に確認すべきはビル全体の給水引込管と、そこから各テナントへの配分方法です。

• ビル全体の給水引込管の径・容量が、複数テナントの同時利用に対応できるか確認する
• 既存のビル全体メーターと、各テナント個別メーターの有無・配置を把握する
• 貴社テナントが必要とする給水能力が、引込管の容量に対して何パーセント占めるか積算する
• 他テナントの営業時間帯と重なる場合、ピーク時間帯の同時使用で給水圧が低下しないか検証する

給水引込管の径が不足している場合、水圧低下により顧客満足度に直結する問題（シャワーの水量不足、食器洗浄が遅い等）が生じます。既存ビルでは引込管そのものの増強が難しいケースが多いため、事前の確認が特に重要です。

排水系統・排水立管の確認

排水も給水と同じく、ビル全体の共用排水立管を複数のテナントで共有する構造が一般的です。

• 各テナントがビル共用排水立管のどの階級に接続するか、既存図面で確認する
• 複数テナントからの同時大量排水に対応できる立管径か、既存排水能力を評価する
• 自テナントから出す排水の成分（油分・食材粕・薬剤等）が、ビルの下水処理・排水設備に適合するか確認する
• 将来のメンテナンス（清掃・高圧洗浄）が容易なよう、配管ルートと点検口の配置を計画する

特に飲食店や美容施設など、特有の排水が出る業種では、自分の排水が他テナント・ビル全体に影響しないよう配慮が必須です。

給湯設備・温水配管の計画

テナント商業施設では、給湯需要の時間帯集中が顕著です。

• 来店者ピークの時間帯に必要な給湯能力を、実際の営業シミュレーションから積算する
• ビル全体の給湯設備（共用ボイラー等）の能力が、複数テナント同時利用で不足しないか確認する
• 自テナント専用の給湯機を設置する場合、既存の配管スペース・接続点がどこにあるか把握する
• 貯湯式と瞬間式のメリット・デメリットを営業時間・スペース・コストの観点から比較する

既存ビルの給湯設備が古い場合、その能力を過信せずに事前調査と能力計算を厳密に行うことが後々のトラブル防止につながります。

業種ごとの給排水需要の違いと設計上の留意点

飲食店・カフェ・レストランの場合

飲食店は給水・給湯・排水いずれの需要も多く、施設内での水の流れが複雑になりやすい業態です。

• 厨房の調理器具（グリドル・釜・フライヤー等）に必要な給湯量をメーカー仕様から積算する
• 食器洗浄機の給排水・サイズを既存スペースに納めるための配管経路を計画する
• 厨房床の油脂を含む排水は、公共排水に流す前にグリストラップ（油脂分離槽）で処理することが法令で定められている
• 洗い物や野菜洗浄などで毎日大量の水を使うため、既存の排水管の勾配・サイズが不足しないか確認する

美容室・理容室の場合

美容室はシャンプー台での給湯と、顧客・スタッフの手洗い、床洗浄が日常的に行われます。

• シャンプー台の台数と、1台あたりの給湯量から必要給湯能力を算出する
• 顧客回転率が高いほど、給湯ピーク時の給湯能力不足により施術品質に影響する
• 薬剤を使用する場合、排水が公共排水として適切か、自治体の基準を確認する

物販店舗（スーパー・衣料品店等）の場合

物販店は飲食店ほど給水量は多くありませんが、従業員用トイレ・洗面と、定期的な床洗浄が必要です。

• 売上規模と従業員数から、トイレ・洗面設備の必要数を決める
• 営業時間中の床洗浄をどの時間帯に行うか営運部門と協議し、その時間帯の給排水能力に余裕があるか確認する
• 季節セール等で従業員が一時的に増員される場合、その時間帯の給排水設備の余裕度を事前に把握する

テナント入替・原状回復時の配管工事範囲と費用

既存のテナントが退去し、新しいテナントが入居する場合、配管の原状回復の範囲をめぐってトラブルが起きやすいポイントです。

テナント専用配管の撤去・回復

前のテナントが設置した給排水配管のうち、壁内・床下・天井裏に埋設された配管は、原状回復で撤去・塞ぐか復旧する必要があります。

• テナント工事で新規に増設した配管か、ビルの既存配管か、事前に図面と現地で確認する
• 撤去対象の配管に残水がないか、水抜き・洗浄してから撤去する
• 撤去後、壁・床・天井の穴を塞ぐ補修工事が別途必要になり、その費用を見積もりに含める
• ビル側で再利用を望む配管もあるため、事前協議を慎重に進める

給水・排水メーターの移設

テナント間で異なる用途になった場合、既存のメーターの位置が新テナント側の配置に不適切な場合があります。

• メーター移設が必要な場合、水道局の許認可と工事が別途必要になり期間と費用がかかる
• 前のテナントのメーターを撤去する際、撤去後の配管の末端が適切に処理されているか確認する

将来の拡張・変更を見込んだ設計

新規出店や改装工事の際、将来のレイアウト変更や業態転換を見込んだ設計にしておくと、次のテナント交代時に余分な工事を避けられます。

• 給排水の主配管を、将来の増設・移設がしやすい位置に敷設する
• 床下・天井裏に配管スペースの余裕を持たせておく
• バルブを複数箇所に設け、一部の配管だけを止めて工事できるようにする

既存ビルでの給排水工事の施工段階での配慮

営業中のビルで配管工事を行う場合、施工方法によっては他のテナント・来店客に影響を与えます。

断水を伴う工事の時間帯調整

既存配管の改修や接続ポイントの変更で断水が生じる場合、営業時間外・営業時間内の一部区間での段階的な工事が必要になります。

• 給水本管の工事は共用部の断水につながるため、全テナント・ビルの合意が必須
• 自テナント内の工事であっても、ビル全体の給水系統に影響する場合、他テナントへの事前通知と時間帯調整が必須
• 深夜工事を選ぶ場合、深夜の安全管理・作業員の確保・コスト増を踏まえた判断が必要

既存配管への影響を最小限にする迂回配管

新規配管の敷設で既存配管を傷つけないよう、迂回配管や立ち上がり位置の工夫が必要です。

• 天井裏・床下での新規配管が既存電気配線・空調配管と干渉しないか、事前に干渉チェックを行う
• 既存配管の移設が必要な場合、その配管が他のテナント機能に影響しないか確認する
• 施工段階での配管水圧テスト（耐圧テスト）結果を記録し、施工品質の証拠にする

商業施設の給排水工事でよくあるトラブル事例

給水圧低下による苦情

給水引込管の容量が不足していると、ピーク時に低水圧の苦情が生じます。特に飲食店やフィットネス施設では顧客満足度に直結する問題です。事前の給水能力調査が不足していたケースが多く、着工後の改修は大がかりになります。

排水詰まり・逆流

複数テナントが排水立管を共有する場合、一つのテナントの不適切な排水（油脂・食材粕等）が全体の詰まりを引き起こすことがあります。配管内に蓄積した汚れや、清掃不足が原因になりやすいです。

テナント退去時の原状回復トラブル

配管の撤去範囲や復旧方法についてビル側とテナント側の理解が異なり、トラブルに発展するケースがあります。工事開始前に図面・仕様で詳細を確認し、書面で確認しておくことが重要です。

給排水工事の依頼・相談のポイント

商業施設・テナント店舗の給排水工事を検討される際は、次のような情報をお問い合わせフォームでお知らせいただくと、より正確な提案ができます。

• 既存ビルへのテナント入居か、新築か、既存テナント物件の改装か
• 業種と営業時間帯、想定される来客・従業員の規模
• 給水・給湯・排水の各々で現在どの程度の能力が必要と想定しているか
• 既存の給排水設備の図面（あれば）、または ビル竣工年・施設概要
• 将来的なレイアウト変更や業態転換の可能性

ビル管理者との事前協議も含め、施工計画についてご提案させていただきます。